El apoyo bipartidista al gasto gubernamental adicional temporal para preservar empresas y empleos a través de JobKeeper fue uno de los pocos resultados positivos de la pandemia de COVID-19.
El reconocimiento de que el daño a largo plazo causado por las crisis económicas de corto plazo supera con creces el costo del gasto gubernamental temporal para evitarlas ha apuntalado ese consenso.
Ahora vale la pena considerar si se podría aplicar la misma lógica a la creación del programa «HomeKeeper», especialmente teniendo en cuenta el reciente mensaje de la gobernadora del Banco de la Reserva, Michele Bullock, de que las tasas de interés pueden seguir siendo más altas de lo esperado.
JobKeeper mantuvo abiertas las empresas y salvó puestos de trabajo durante la breve crisis económica de la pandemia.
Del mismo modo, HomeKeeper podría ayudar a los acreedores hipotecarios con dificultades financieras a evitar perder sus casas durante la actual crisis de tasas de interés y evitar que se unan a largas colas de alquiler o, peor aún, quedarse sin hogar.
El gobierno también podría aplicar lecciones vitales de los defectos de diseño de JobKeeper, convirtiendo a HomeKeeper en un ganador no sólo para los prestatarios hipotecarios en dificultades, sino también para el balance del gobierno.
Cómo podría funcionar el plan ‘HomeKeeper’
En lugar de préstamos o subvenciones, el gobierno podría adquirir una pequeña participación en la propiedad, igual al valor del préstamo hipotecario como proporción del valor de mercado de la propiedad en ese momento.
La idea es dar a quienes experimentan estrés hipotecario algo de espacio para recapitalizarse y arreglárselas hasta que las tasas de interés se calmen sin tener que perder sus casas. Hasta 25.000 dólares en ayuda por familia sería un límite razonable.
Funcionaría así. Digamos, por ejemplo, que alguien tiene una hipoteca de $500,000 y el pago mensual es de $5,000. Podrían solicitar asistencia de HomeKeeper durante cinco meses (alcanzando el límite de $25,000). A cambio, el gobierno recibiría una participación del 5 por ciento en su casa. Esto también puede considerarse una asistencia parcial, según las necesidades del propietario de la vivienda.
Luego, cuando el propietario puede pagar la participación del estado, o cuando se vende la casa (lo que ocurra primero), se devuelve al estado el valor de mercado de la participación en ese momento.
Estas acciones pueden mantenerse en un «fondo de vivienda» del gobierno hasta que sean reembolsadas en condiciones de mercado. Esto reflejaría el crecimiento en el valor del capital de la propiedad y la convertiría en una buena inversión para los contribuyentes.
Al mantener bajo el tamaño máximo de la apuesta, la ayuda sería más importante para las familias de bajos ingresos en hogares modestos. En relación con el tamaño de su hipoteca, esto sería una ayuda significativa y podría significar la diferencia entre conservar la casa familiar o tener que venderla.
Los pagos de la hipoteca pueden ser enviados directamente por el gobierno al banco correspondiente con el permiso del deudor hipotecario, para garantizar que los fondos se utilicen a tiempo y para el propósito acordado.
¿Por qué es necesario el programa HomeKeeper?
Australia tiene un sistema aproximado para identificar el estrés hipotecario.
En una investigación posterior a la crisis financiera mundial (GFC), el Centro de Investigación Urbana de la Universidad de Western Sydney encontró una serie de medidas parciales, a veces indirectas, que utilizaban «categorías inconsistentes».
«A menudo no se logra diferenciar entre hogares ricos y pobres», afirmó. En otras palabras, el gobierno tiende a citar el panorama general más que la situación específica de los diferentes tipos de acreedores hipotecarios.
A menudo existe la suposición implícita de que, como Australia tiene pleno empleo, la gente no tendrá problemas para pagar su hipoteca.
«La mayoría de los hogares, con un empleo tan fuerte y un desempleo tan bajo, parecen estar saliendo adelante», dijo el mes pasado el economista de la ANU, Ben Phillips, al Australian Financial Review.
Phillips, sin embargo, reconoció que Australia no tiene indicadores significativos y actualizados de estrés financiero. «Diferentes medidas como los atrasos, la insolvencia, la austeridad, etc., son medidas parciales o medidas que pueden llegar demasiado tarde en el juego», afirmó.
Entonces la imagen es opaca y retrasada. La recesión de principios de la década de 1990 demostró que ya pueden producirse daños enormes antes de que los gobiernos se den cuenta de sus dimensiones.
En última instancia, esto tuvo consecuencias devastadoras para el gobierno laborista que lo supervisó.
El entonces primer ministro, Paul Keating, ganó las elecciones de 1993, justo después de la recesión, contra el líder de la oposición neoliberal, John Hewson, quien propuso un nuevo y gran impuesto a los bienes y servicios.
Pero el Partido Laborista perdió las siguientes elecciones por abrumadora mayoría cuando los votantes, en palabras del primer ministro de Queensland, Wayne Goss, se sentaron «en sus terrazas con bates de béisbol» esperando para derrocar al gobierno de Keating.
Los bancos clasifican los préstamos como «morosos» cuando los pagos de la hipoteca se retrasan. El director ejecutivo de la NAB, Ross McEwan, dijo al Comité Permanente de Economía de la Cámara de los Comunes federal en julio que la NAB estaba viendo «cierta tensión en el sistema» y «un aumento en las morosidades de 30, 60 y 90 días», pero dijo que se mantenían por debajo de los 10 años. niveles promedio.
Sin embargo, no todos los prestamistas hipotecarios son iguales.
Diana Mousina, economista senior de AMP, dijo en marzo que «los riesgos a la baja para el sector de los hogares son mayores de lo que estiman el RBA y la mayoría de los comentaristas».
Mousina llamó la atención sobre la deuda récord de los hogares de Australia como proporción del ingreso disponible de los hogares, lo que aumenta significativamente la escala del estrés financiero, así como la vulnerabilidad particular de un tipo de prestatario.
«En nuestra opinión, el riesgo de estrés hipotecario recae en los prestatarios recientes que obtuvieron préstamos entre 2020 y mediados de 2022, lo que representa aproximadamente el 62 por ciento de los préstamos hipotecarios pendientes».
Estos hogares no han tenido tiempo de acumular reservas para pagos anticipados… han tenido un cambio muy rápido en las tasas hipotecarias, es más probable que hayan obtenido préstamos más grandes y probablemente no hayan sido sometidos a una prueba de estrés por la tasa actual. caminata.»
Ayudando a quienes no tienen acceso al ‘Banco de mamá y papá’
La evidencia anecdótica y la lógica sugieren que existe otro grupo vulnerable además del identificado por Mousina: los acreedores hipotecarios de la clase trabajadora.
El «Banco de mamá y papá» de familias de ingresos medios y altos ayuda desde hace tiempo a sus hijos a comprar su primera vivienda.
Un avance reciente es el banco de mamá y papá que brinda asistencia para ayudar a sus hijos a evitar la morosidad hipotecaria en otra transferencia intergeneracional de riqueza entre los ricos.
Pero a menudo no existe un Banco de Mamá y Papá para los acreedores hipotecarios de la clase trabajadora, que carecen de familias con riqueza acumulada a quienes acudir en busca de ayuda.
HomeKeeper podría ser el equivalente gubernamental del Banco de Mamá y Papá para las familias de clase trabajadora que intentan conservar sus casas hasta que bajen las tasas de interés.
¿Cuáles son las posibles objeciones?
Es probable que haya tres objeciones principales.
La primera es que no hay evidencia de que exista un problema que algo como HomeKeeper deba resolver. Sin embargo, los indicadores actuales son parciales, inconsistentes y rezagados, por lo que depender excesivamente de ellos es riesgoso, y hay señales de que realmente hay un problema.
La última encuesta de Roy Morgan sobre el estrés entre los titulares de hipotecas encontró un número casi récord de personas «estresadas», 1.514.000, o más del 30 por ciento de los titulares de hipotecas. Casi un millón de ellos (967.000) son considerados «extremadamente vulnerables».
El encuestador de RedBridge, Kos Samaras, llama periódicamente la atención sobre el alcance del estrés hipotecario en publicaciones en las redes sociales a lo largo del año.
A mediados de 2023, dice Samaras, «más de 1,1 millones de prestatarios solo en Nueva Gales del Sur y Victoria tenían un flujo de caja negativo», es decir, «ingresos que no eran suficientes para cubrir los reembolsos y otros costos».
Otra objeción es que en el pasado existieron planes de ayuda que no funcionaron bien.
Es cierto que ha habido algunos esquemas pequeños y fragmentados, pero nunca de una escala tipo JobKeeper, o con un perfil público al nivel de JobKeeper, o con las sólidas características financieras de utilizar capital en lugar de préstamos o donaciones para financiarse.
HomeKeeper sería diferente en tipo, alcance, perfil y responsabilidad fiscal de cualquier programa de alivio hipotecario anterior.
Una tercera objeción potencial es que esto socavaría el efecto que se pretende tener con tasas de interés más altas (es decir, limitar el gasto de los hogares) y que las tasas de interés tendrían que permanecer altas durante más tiempo para compensar.
Esto pasa por alto un punto importante.
El tratamiento con radiación para el cáncer implicaba aplicar cantidades obscenamente grandes de radiación sobre áreas difusas para lograr el objetivo deseado, causando enormes daños colaterales en el proceso.
Con el tiempo, los científicos médicos perfeccionaron sus técnicas y aprendieron cómo lograr el resultado deseado utilizando mucha menos radiación confinada a áreas mucho más específicas. Hoy es una ciencia muy precisa.
No hay razón para que la política monetaria no deba experimentar una evolución similar, volviéndose menos dura, más focalizada y causando menos daños colaterales en la forma en que logra el objetivo necesario de baja inflación.
Los acreedores hipotecarios de la clase trabajadora no son aquellos cuyo gasto necesita ser frenado en el actual entorno inflacionario. No deberían ser daños colaterales en la cruzada del RBA para controlar la inflación.
Un programa como HomeKeeper podría marcar la diferencia entre conservar o perder sus viviendas, de una manera que sea buena para ellos y sus familias, y al mismo tiempo sea una buena inversión para los contribuyentes.
Chris Wallace es profesor de la Escuela de Economía Política y Sociedad de la Facultad de Administración de Empresas y Derecho de la Universidad de Canberra. Esta pieza apareció por primera vez en The Conversation.
