En febrero de 2024, la Red de Ejecución de Delitos Financieros (FinCEN), una división del Departamento del Tesoro de Estados Unidos, propuso nuevas reglas destinadas a aumentar la transparencia en el mercado inmobiliario residencial nacional. Estas reglas requerirían que los profesionales involucrados en ciertas transacciones de bienes raíces revelen información sobre transferencias (en efectivo) no financiadas de bienes raíces residenciales a entidades legales o fideicomisos. Esto forma parte de un importante esfuerzo del Departamento del Tesoro para aumentar la transparencia en el mercado inmobiliario residencial de Estados Unidos.
La atención de FinCEN se centra en las transacciones de bienes raíces residenciales en efectivo, que han sido identificadas como un método común para el lavado de dinero. Si bien las transacciones financiadas están sujetas a estándares contra el lavado de dinero (AML) y deben presentar informes de actividades sospechosas (SAR) según la Ley de Secreto Bancario, las transacciones no financiadas no están sujetas a estos requisitos. El Tesoro estima que entre el 20 y el 30% de las compras de bienes raíces residenciales se realizan en los Estados Unidos. se realizan sin financiación y, por tanto, no están sujetos a controles contra el blanqueo de capitales.
Anteriormente, FinCEN introdujo órdenes de orientación geográfica (GTO) en Miami y Nueva York para mitigar las transacciones residenciales en efectivo. Estos GTO exigían que los profesionales involucrados en cierres y acuerdos de bienes raíces informaran a los beneficiarios finales a la agencia.
Las reglas propuestas reemplazarían los GTO existentes con un requisito de presentación de informes a nivel nacional. FinCEN propone un nuevo formulario, el Informe de Bienes Raíces, para simplificar los requisitos de informes SAR. Un informe inmobiliario debe:
- Identificar la empresa que presenta el informe (la persona que presenta el informe);
- Proporcionar información sobre bienes inmuebles en venta o transferencia;
- Proporcionar información sobre el cedente (por ejemplo, vendedor);
- Proporcionar información sobre el beneficiario real de la entidad jurídica o fideicomiso que adquiere la propiedad; y
- Proporcionar información sobre todos los pagos realizados.
La regla propuesta requeriría la presentación dentro de los 30 días posteriores a la transferencia de varios tipos de bienes raíces residenciales, incluidas viviendas unifamiliares, casas adosadas, condominios y cooperativas, así como edificios destinados a ser ocupados por una a cuatro familias y transferencias de propiedades desocupadas o no desarrolladas. estructuras. Terreno zonificado para una a cuatro familias. Excepto por una lista limitada de exenciones, todas las ventas bajo estas categorías deberían declararse, independientemente del precio de compra.
Un informe de bienes raíces asigna la responsabilidad de informar y mantener registros a una persona en la cadena de transferencia de propiedad, que puede ser el vendedor, el comprador, el agente de liquidación o el abogado. Es importante destacar que las reglas permiten que las partes contratantes celebren un acuerdo escrito que especifique quién presentará el informe. Esta designación puede, por ejemplo, ser parte de un contrato de venta o documentación de depósito en garantía y potencialmente servir para cambiar o limitar la responsabilidad. El solicitante debe conservar una copia durante cinco años junto con un formulario de confirmación elaborado por el cesionario o su representante que confirme la exactitud de la información sobre el beneficiario final.
En la venta de bienes raíces residenciales, todas las partes involucradas, incluidos vendedores, desarrolladores, compañías de títulos, abogados y agentes de cierre, deben conocer los requisitos de presentación de informes. Considere una situación en la que un promotor comercial construye un edificio de apartamentos residenciales o una comunidad unifamiliar construida para la venta y luego vende las unidades residenciales a compradores individuales. Si un condominio o una casa unifamiliar se compra en efectivo, dicha venta podría generar el requisito de presentar una solicitud ante la FinCEN.
Las consecuencias del incumplimiento de estas obligaciones aún no están claras. El Reglamento, en su forma actual, no impone responsabilidad directa. En cambio, el Tesoro insiste en que FinCEN y otras agencias encargadas de hacer cumplir la ley utilizarán el Informe de Bienes Raíces para investigar y procesar el lavado de dinero según la ley existente.
Punto clave
La regla propuesta por FinCEN se aplicaría a una variedad de personas y empresas de bienes raíces, particularmente aquellas que facilitan la transferencia no financiada de bienes raíces residenciales. FinCEN aceptará comentarios públicos sobre la regla durante 60 días después de su publicación, o hasta el 16 de abril, después del cual se publicará la regla final.
El equipo de ArentFox Schiff continuará monitoreando la evolución de esta regulación. No dude en contactarnos si tiene alguna pregunta.
