Andrew Harrer/Bloomberg
El informe de la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA) sobre el sistema del Banco Federal de Préstamos para Vivienda marca el comienzo de lo que muchos esperan que sea un proceso importante y cuidadosamente elaborado. Dado que el objetivo de la FHFA para este informe es proporcionar «un modelo de medidas innovadoras y prudentes para fortalecer y mejorar el sistema FHLBank», los próximos pasos deben garantizar que los bancos de préstamos hipotecarios continúen satisfaciendo las necesidades de nuestros miembros y mantengan nuestro papel innegablemente crítico. en salud la dinámicamente cambiante economía estadounidense.
Durante el año pasado, la FHFA y los bancos de préstamos hipotecarios escucharon un coro de voces que le decían a la FHFA que esperaban más, no menos, de los bancos. La revisión fue muy pública: las partes interesadas tuvieron la oportunidad de participar en sesiones de escucha, mesas redondas y enviar cartas de comentarios.
Ahora, la FHFA ha ofrecido 50 recomendaciones que representan su visión para el futuro de los bancos hipotecarios. Algunas de estas recomendaciones se relacionan con elementos que ya forman parte de nuestro tejido operativo, como medir continuamente la solvencia de nuestros miembros a medida que avanzan y mantener líneas abiertas de comunicación con los reguladores financieros tanto en tiempos normales como en tiempos de tensión en el mercado. Otros abordan áreas donde la FHFA puede iniciar la elaboración de normas para promover un mayor uso de productos de vivienda asequible por parte de los bancos de préstamos hipotecarios miembros y proporcionar una mayor flexibilidad para que los bancos innoven y respondan al entorno económico en evolución.
Cualesquiera que sean los cambios que la FHFA pueda implementar después de su informe, la agencia debe tener cuidado de no interrumpir o complicar la capacidad de los miembros de los bancos de vivienda para acceder al financiamiento confiable, asequible y eficiente que el sistema proporciona en todas las condiciones del mercado.
Algunos observadores, incluidos varios analistas de Wall Street, han sugerido que la visión de la FHFA podría resultar en costos de financiamiento más altos y más incertidumbre para los prestamistas, especialmente en tiempos de tensión en el mercado. Los costos de financiamiento más altos, por supuesto, conducen a costos de endeudamiento más altos para los consumidores, lo que genera un dolor económico real. Es probable que los mayores costos de financiamiento sean más perjudiciales para las instituciones financieras más pequeñas que generalmente no tienen acceso a tantas fuentes de capital rentable.
Además, si la FHFA dificulta que nuestros miembros accedan a financiamiento, socavará nuestra capacidad para apoyar el financiamiento de viviendas, viviendas asequibles y el desarrollo comunitario. Por ejemplo, imponer una prueba continua de activos hipotecarios del 10% no sólo podría privar de sus derechos a algunos miembros actuales, sino también introducir un nivel perturbador de incertidumbre sobre la confiabilidad de los bancos hipotecarios para satisfacer las necesidades de financiamiento de sus miembros. Esta propuesta es completamente innecesaria porque casi cada dólar de garantía está comprometido con una hipoteca de un banco de préstamos hipotecarios o una garantía de desarrollo comunitario. La prueba de propiedad hipotecaria en curso del 10% es una solución en busca de un problema.
Un elemento clave del informe de la FHFA se centra en la vivienda y el desarrollo comunitario. Nos tomamos muy en serio nuestra misión de promover viviendas asequibles y damos la bienvenida al compromiso demostrado de la FHFA para apoyar nuestro desarrollo e implementación de programas piloto adicionales para abordar las necesidades en nuestros mercados. Hoy en día, los bancos de préstamos hipotecarios son el mayor contribuyente privado a los programas de vivienda asequible del país. Después de escuchar los comentarios de las partes interesadas durante la revisión de la FHFA, hemos comenzado a tomar medidas para brindar un mayor impacto en nuestra misión de apoyar viviendas asequibles y la inversión comunitaria mientras esperamos el informe de la FHFA.
A principios de este año, cada uno de los 11 bancos de préstamos hipotecarios se comprometió a aumentar sus contribuciones requeridas para viviendas asequibles en al menos un 50% por encima del mínimo legal. Muchos bancos de préstamos hipotecarios implementaron nuevos programas piloto este año para abordar aún más las necesidades de sus distritos. Este compromiso adicional garantiza la entrega de recursos aún más críticos para abordar lo que se ha convertido en uno de los problemas sistémicos más apremiantes del país. De hecho, esperamos contribuir con casi mil millones de dólares a viviendas asequibles y desarrollo comunitario este año.
Además, acogemos con satisfacción el deseo de la FHFA de abordar las cargas regulatorias asociadas con el Programa de Vivienda Asequible (AHP) y la capacidad de nuestros miembros de Instituciones Financieras de Desarrollo Comunitario para acceder a sus bancos de préstamos hipotecarios. Este verano, intensificamos nuestro diálogo con las CDFI para encontrar formas de superar las restricciones regulatorias y de riesgo que les impiden obtener más acceso. También colaboramos con comunidades nativas americanas para identificar formas de aumentar el apoyo.
Los bancos de préstamos hipotecarios también se comprometen a brindar más información sobre sus esfuerzos. En junio, el sistema publicó su primer Informe de Responsabilidad Social y tenemos la intención de informar este tipo de información anualmente para brindar una mejor visión de nuestros esfuerzos para apoyar la vivienda asequible y el desarrollo comunitario.
Este trabajo refleja nuestra disposición (y deseo sincero) de garantizar que los bancos de préstamos hipotecarios continúen operando de manera segura y sólida y permanezcan en condiciones de generar un impacto significativo a través del acceso confiable a financiamiento para apoyar el financiamiento de viviendas, viviendas asequibles y el desarrollo comunitario. .
La belleza de nuestra forma de gobierno es que, si bien los tipos de recomendaciones contenidas en el informe de la FHFA pueden ayudar a avanzar en el debate, su implementación está lejos de ser inevitable. La Ley de Procedimiento Administrativo regula cómo los reguladores federales pueden proponer y establecer regulaciones. Es importante tener el mismo alto nivel de transparencia que la FHFA ha demostrado durante el año pasado y garantizar que todas las partes interesadas tengan voz y que puedan influir en cómo avanza la FHFA. La elaboración de normas formales sobre el uso de procesos de supervisión (cartas de supervisión, directrices y resultados de pruebas) brindará transparencia y oportunidad para que las partes interesadas realicen aportaciones.
El informe de la FHFA ya ha arrojado una sombra de incertidumbre sobre el mercado financiero. Los próximos pasos de la FHFA afectarán la forma en que nuestros miembros y sus reguladores ven el valor de su membresía voluntaria y, en última instancia, afectarán el flujo de crédito en toda la economía. También influirán en el nivel de apoyo que los bancos de préstamos hipotecarios brindan para viviendas asequibles y desarrollo comunitario.
A medida que la FHFA continúa “fortaleciendo y mejorando” los bancos de préstamos hipotecarios, no sólo debe recordar hacerlo bajo el sol para garantizar que el Congreso y las partes interesadas afectadas ayuden a determinar el camino a seguir, sino que nunca debe perder de vista el hecho de que es confiable la liquidez que brindamos ha servido muy bien a nuestros miembros y a la economía durante casi 100 años.
