Los bancos enfrentan requisitos de capital más estrictos, lo que probablemente encarecerá las hipotecas para los compradores con problemas de liquidez.
7 de diciembre de 2023 a las 6:00 am EST
«Sólo estoy rezando para poder encontrar lo que estoy buscando en alguna parte», dijo Caldwell.
Encontrar una casa que pueda costear podría ser más difícil si los reguladores se salen con la suya. Una inusual alianza de grandes bancos y algunos defensores de la asequibilidad de la vivienda dice que la propuesta, que se supone impulsará la estabilidad financiera de los bancos, encarecería las hipotecas para los compradores de viviendas con problemas de liquidez, en su mayoría personas de color.
«Este es un momento de no intervención», dijo Odette Williamson, abogada principal del Centro Nacional de Derecho del Consumidor.
El cambio de regla propuesto obligaría a los bancos a mantener más capital para hipotecas de viviendas más bajas. La lógica es que estos préstamos son más riesgosos, por lo que los bancos deberían mantener más reservas para el incumplimiento de las obligaciones.
El efecto práctico: para permitirse ese mayor colchón, los bancos exigirán tasas hipotecarias más altas para los prestatarios que sólo pueden permitirse un pequeño pago inicial.
A pesar de reducirse durante la pandemia, ayudada por las bajas tasas de interés y los programas de estímulo gubernamental, la brecha racial en la propiedad de viviendas se ha ampliado recientemente y ahora asciende a 29 puntos porcentuales, la más alta en una década, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Y las minorías de clase trabajadora que esperan comprar su primera casa –un medio clave para la creación de riqueza que a muchos se les ha negado sistemáticamente– se han enfrentado a nuevos obstáculos en los últimos años.
El costo de los préstamos hipotecarios se ha más que duplicado en los últimos dos años a medida que la Reserva Federal ha combatido la inflación elevando las tasas de interés, que alcanzaron un máximo de 22 años a principios de este año. Eso obligó a los propietarios actuales a posponer las ventas y, en cambio, quedarse quietos hasta que los precios hicieran lo mismo, sofocando la oferta y fijando los precios que se habían disparado durante el frenesí de compras inducido por la pandemia.
Los mayores costos de financiamiento ya han dejado fuera de su alcance a la mayoría de estos prestatarios que calificaron hace apenas dos años: antes de que la Reserva Federal comenzara a aumentar las tasas de interés, se consideraba que 3,4 millones de estadounidenses negros estaban «listos para hipotecar» en función de su historial crediticio e ingresos, según Freddie Mac. datos de la investigación. Gracias a los mayores costos de financiamiento, ese número ahora es menos de un millón, según encontró la Alianza Nacional de Vivienda Justa en un análisis de seguimiento basado en estándares de seguros tradicionales.
Mientras tanto, los solicitantes negros de préstamos hipotecarios en los 50 mercados metropolitanos más grandes de EE. UU. tienen 1,6 veces más probabilidades de ser rechazados que la población en general, según un estudio reciente de LendingTree.
«Simplemente muestra lo que está pasando con esta distribución de la riqueza», dijo Lisa Rice, directora ejecutiva de la Alianza Nacional de Vivienda Justa. «Cuando no tienes familiares en quienes confiar porque no han podido acumular riqueza para ayudar con el pago inicial, estas tasas de interés más altas tienen un impacto devastador».
Esta preocupación impulsó a los reguladores y ejecutivos de la industria hace varios años para facilitar a los menos favorecidos la compra de una casa prestatarios. Después de que el asesinato de George Floyd desató protestas a nivel nacional en el verano de 2020, las corporaciones de toda la economía se comprometieron con proyectos destinados a combatir el racismo sistémico. Los prestamistas hipotecarios se han comprometido a trabajar con los reguladores financieros para otorgar préstamos a más prestatarios minoritarios.
Sin embargo, sólo unas pocas empresas lo han hecho. Aunque varios prestamistas hipotecarios han lanzado programas piloto el año pasado, se han comprometido colectivamente a lanzar Decenas de miles préstamos hipotecarios, esos esfuerzos apenas cerrarán la brecha racial en la propiedad de vivienda en su magnitud actual: cerrarla requeriría que 4,5 millones de estadounidenses negros compren viviendas, según el Urban Institute.
En un sentido más amplio, las grandes instituciones financieras han se retiró de los préstamos a prestatarios hipotecarios económicamente desfavorecidos. Los tres mayores prestamistas hipotecarios (Bank of America, JPMorgan y Wells Fargo) redujeron a más de la mitad la proporción de préstamos hipotecarios que otorgaron a prestatarios de bajos ingresos en los seis años posteriores a la crisis financiera de 2008. crisis, según mostró un estudio de la Reserva Federal de 2017.
Las nuevas reglas establecidas por los reguladores bancarios podrían alentar a los bancos a acelerar esa tendencia, dicen los críticos. La propuesta, presentada en julio por la Reserva Federal y otras dos agencias, no sólo alinear las regulaciones estadounidenses con las normas internacionales a los requisitos de capital, pero también dejaría más allá de los estándares extranjeros en materia de capital adicional para los bancos más grandes. Los defensores del cambio dicen que es un intento de garantizar que el sistema bancario se mantenga saludable en caso de otra crisis como la que sacudió a la industria esta primavera.
La industria bancaria ha lanzado una campaña de cabildeo inusualmente agresiva contra la propuesta con la ayuda de algunos aliados poco probables: grupos tradicionalmente progresistas centrados en promover la propiedad de vivienda también se están manifestando en su contra.
El Foro de Servicios Financieros, que representa a ocho de los mayores bancos estadounidenses, dijo que estaba gastando siete cifras en publicidad televisiva, presentando la propuesta como un cargo extra para los estadounidenses que ya están agobiados por la inflación. Otro grupo, llamado Center Forward, transmite anuncios con un mensaje similar en la televisión nacional, incluso durante los partidos de la NFL. Y los directores ejecutivos de los principales bancos plantearon la cuestión en su testimonio ante el Comité Bancario del Senado el miércoles.
Mientras tanto, la NAACP, la Alianza Nacional de Vivienda Justa, la Liga Urbana Nacional y el Instituto Urbano expresaron sus críticas. Un estudio del Urban Institute sobre el impacto de la propuesta en las minorías de bajos ingresos concluyó que es «particularmente perversa en relación con los esfuerzos de los reguladores bancarios y otras agencias gubernamentales para alentar a los bancos a aumentar sus préstamos a esos mismos prestatarios y comunidades».
No todos los grupos progresistas se oponen a la norma propuesta. Alexa Philo, ex examinadora de la Reserva Federal que ahora trabaja como analista senior de políticas en Americans for Financial Reform, dijo que la propuesta generó una feroz oposición de la industria porque podría reducir el salario de los ejecutivos.
«Cuando los bancos tienen que recaudar más capital social, pueden reducir los precios de las acciones que están vinculados a las bonificaciones de los banqueros», dijo en un correo electrónico. «Por eso el lobby bancario lucha con todo lo que tiene contra el aumento de las exigencias de capital. El resto, especialmente lo que se refiere al supuesto daño al crecimiento económico, son en su mayor parte tonterías”.
El senador Sherrod Brown (demócrata por Ohio), que preside el Comité Bancario del Senado, adoptó un tono de incredulidad ante el cabildeo de la industria mientras los directores ejecutivos de los bancos testificaban ante el panel el miércoles.
«Los bancos de Wall Street en realidad están diciendo que una ofensiva contra ellos, y cito, ‘perjudicará a las familias trabajadoras’. ¿En realidad?» preguntó. «¿Vas a reclamar eso?»
Pero el rechazo de una gama tan amplia de grupos externos ayudó a alimentar las preocupaciones bipartidistas en el Capitolio, donde los legisladores presionaron a Michael S. Barr, director bancario de la Reserva Federal, sobre el tema en dos audiencias el mes pasado.
Barr, el arquitecto de la propuesta, ha insinuado que los reguladores podrían ajustar la versión final, que se espera que aparezca el próximo año. «Nos preocupamos profundamente por el acceso al crédito para prestatarios de ingresos bajos y moderados», testificó. «Escuchamos esas preocupaciones y las tomaremos muy en serio mientras trabajamos para finalizar las reglas».
A medida que los bancos ofrecían menos préstamos hipotecarios, empresas como Quicken Loans y Guaranteed Rate -«prestamistas no bancarios» que no están sujetos a la misma supervisión estricta que enfrentan los bancos- intervinieron para llenar algunos de los vacíos. En 2014, cuatro de los cinco mayores prestamistas hipotecarios eran bancos; En 2022, solo Wells Fargo permaneció en el grupo, según la firma de análisis de datos hipotecarios Recursion.
Pero este nuevo grupo de prestamistas es, en el mejor de los casos, un sustituto imperfecto de los bancos, dicen los expertos en financiación de viviendas.
«Un prestatario en un área de alto costo con efectivo limitado para el pago inicial probablemente aún tendría dificultades para obtener un préstamo de un prestamista no bancario», dijo Michael Reher, profesor asistente de la Universidad de California en San Diego, quien ha estudiado el fenómeno. También lo experimentó de primera mano cuando tuvo que financiar el 90 por ciento de la compra de su casa y sólo pudo obtener una hipoteca de un banco local.
Ésa es la razón, dijo Reher Los bancos tienen más margen de maniobra para mantener las hipotecas de alto riesgo en sus balances, ya que generalmente cuentan con un colchón de financiación estable procedente de sus depósitos. En contraste, las compañías hipotecarias más nuevas no son bancos y no tienen depósitos, por lo que deben vender gran parte de los préstamos que otorgan a Fannie Mae y Freddie Mac, los gigantes hipotecarios respaldados por el gobierno que ayudan a inyectar liquidez al mercado inmobiliario. A su vez, Fannie y Freddie limitan los tipos de préstamos que comprarán para reducir su exposición. eso riesgo.
La regla de capital propuesta no se aplicaría directamente a los prestamistas no bancarios. Ese trato dispar podría terminar costando a los prestatarios más necesitados, dicen algunos expertos en financiación de viviendas. Los compradores de viviendas minoritarios tienden a pagar más que otros en costos de cierre al comprar una casa, un costo que puede costar hasta el 1 por ciento de su préstamo, encontró un estudio reciente. Y cuantos menos acreedores haya disponibles, más caros serán estos costos debido a la menor competencia, afirmó Reher.
Para Caldwell, cada gasto adicional influye en la compra de una casa, un paso que ya necesita hacer para poder costearla. Entonces, la residente de Cincinnati aumentó sus ahorros a $3,000, pagó sus tarjetas de crédito para mejorar su puntaje crediticio, amplió su búsqueda y ajustó sus expectativas.
Caldwell dijo que originalmente le dijo a su agente de bienes raíces que quería encontrar una casa de tres habitaciones y que podía gastar $1,500 al mes en una hipoteca. Él respondió que ella tenía que encontrar una manera de pagar los $1,800 y que desde entonces esa cifra había aumentado.
Por otra parte, si renueva el contrato de arrendamiento de su apartamento de dos habitaciones, donde su hijo de 11 años comparte una habitación con su hermano de 22, su alquiler aumentará en $70 al mes, a casi $1,400.
«Escuchar que los costos están aumentando es realmente desalentador», afirmó. «¿Dónde quieren que viva la gente?»
