Las altas tasas hipotecarias empujaron tanto a los compradores como a los vendedores de viviendas en el tercer trimestre, haciendo que el ya elevado objetivo financiero de ser propietario de una vivienda fuera potencialmente del alcance de los principiantes.
Según el análisis de asequibilidad de viviendas a nivel nacional del 15º trimestre de NerdWallet, las viviendas normalmente se cotizaban a 5,8 veces el ingreso potencial medio de un comprador de vivienda por primera vez en el tercer trimestre. Esto no supone un cambio con respecto al trimestre anterior, lo que pone de relieve la lucha en curso por la asequibilidad. En un mundo perfecto, los compradores potenciales compran casas que cotizan en bolsa por tres veces sus ingresos.
Sólo una de las 50 áreas metropolitanas más pobladas de Estados Unidos alcanza ese umbral: las casas en Pittsburgh triplicaron los ingresos de los compradores por primera vez en el tercer trimestre. En el otro extremo del espectro, los compradores primerizos con ingresos medios en Los Ángeles abren aplicaciones de bienes raíces y ven casas cotizadas por 13,4 veces más de lo que ganan.
Esta mesa detalla las métricas de accesibilidad para las 50 áreas metropolitanas más grandes del país.
Los tipos hipotecarios anulan una ligera caída de los precios
En todo el país, los precios de lista medios cayeron ligeramente (2%) en el tercer trimestre. Desafortunadamente, sólo los compradores en efectivo probablemente se beneficiarán de esta caída: la modesta reducción es fácilmente absorbida por tasas hipotecarias más altas. Una vivienda con un precio normal costaría alrededor de $250 más por mes y casi $90,000 más durante la vigencia del préstamo en 2023 que hace un año. Estos cálculos no incluyen otros costos, como seguros e impuestos, que a menudo se agregan a su pago mensual.
Los compradores sintieron el mayor alivio de precios en San Francisco, donde los precios de lista cayeron un 8% respecto al trimestre anterior. Si bien esta caída de un solo dígito parece pequeña, los precios de las viviendas en el Área de la Bahía son altos. Ese 8% se traduce en casi $100.000 de descuento sobre el precio de etiqueta: los precios cayeron de aproximadamente $1,2 millones a $1,1 millones.
Pautas para el comprador por primera vez: Los compradores de vivienda por primera vez deberían pensar en el mercado inmobiliario como un conjunto de mercados. Lo que sucede en una ciudad –o incluso en un barrio– no necesariamente sucede en otra. Así que no se deje distraer (ni desanimar) por las cifras que aparecen en las noticias nacionales. Si sabe que quiere comprar, pero necesita que los precios bajen o que cierto tipo de casa salga al mercado, hable con un agente en el área que está considerando. Tendrán información sobre el terreno y podrán vigilarte.
La falta de viviendas en venta perpetúa el problema de asequibilidad
En septiembre, la tasa anual de ventas de viviendas usadas fue de poco menos de 4 millones, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Salvo algunas señales, esa tasa ha ido cayendo desde febrero de 2022, cuando era de 5,9 millones. El aumento de las tasas de interés hizo que las viviendas, que ya eran caras, se volvieran inasequibles y los compradores se echaron atrás en el tercer trimestre. Uno podría pensar que esta caída en la tasa de ventas resultaría en precios más bajos: si los precios de las casas se fijan en un punto en el que las ventas están rezagadas, los vendedores se ajustarían a la baja para atraer compradores. Pero en el mercado inmobiliario actual nada es tan sencillo y todo está influenciado por la evidente falta de inventario.
En el tercer trimestre, hubo un 15% más de anuncios en el mercado respecto al segundo. Pero esta mejora aún representa una disminución del 6% con respecto a hace un año, y eso es un 45% menos de anuncios en comparación con el tercer trimestre de 2019. En otras palabras, una ligera mejora intertrimestral es una gota en el océano.
Esta falta de oferta mantiene los precios altos en la mayoría de los mercados, incluso cuando la demanda disminuye. Tres áreas metropolitanas: Portland, Oregón; Indianápolis y Denver experimentaron un crecimiento del 32% en el tercer trimestre, pero los tres todavía están muy por debajo de donde estaban en 2019, antes de la pandemia. Por lo tanto, incluso cuando la demanda cae, es poco probable que los precios reaccionen de manera significativa.
Pautas para el comprador por primera vez: Si está esperando precios más bajos para comprar una casa, recuerde: todos los demás también. Cuando las tasas bajen, podemos esperar que la demanda se dispare, y lo hará en medio de una continua escasez de viviendas. Es probable que estas condiciones aumenten aún más los precios. Hay ventajas y desventajas entre comprar ahora y esperar «mejores» condiciones más adelante.
La mejor suposición de los economistas inmobiliarios es que las tasas hipotecarias podrían caer unos pocos puntos porcentuales para fines de 2024, pero no hay garantías. Si está listo para comprar y la casa adecuada (o algo parecido) ahora se cruza en su camino, sería prudente lanzarse al ataque. La probabilidad de que las tasas bajen en los próximos años es buena, pero la probabilidad de que tal recorte de tasas resulte en suficientes listados de viviendas nuevas para reducir significativamente los precios y la demanda es baja. Por otro lado, si compra ahora y mantiene su crédito, es posible que pueda refinanciar su hipoteca si las tarifas bajan.
