Las tasas hipotecarias están en su nivel más alto en 22 años y los precios de las viviendas están en niveles récord. Los estadounidenses trabajadores no pueden ascender en la escala inmobiliaria y los jubilados están luchando por vender para reducir su tamaño. La administración Biden ha hecho poco para ayudar a aliviar el problema. Este Examinador de Washington serie, Familiar, explorará cómo llegamos hasta aquí, el costo para la gente en todo el país y las alternativas que la gente adopta para sobrevivir en el mercado. La última parte de esta serie de cuatro partes se centra en alternativas a las hipotecas tradicionales de tasa fija que están ganando nueva consideración entre los posibles compradores de vivienda.
La era de los tipos hipotecarios superiores al 7% ha aumentado el interés por alternativas a la financiación tradicional.
Una hipoteca a tasa fija a 30 años no es la única forma de acceder a una vivienda. Los compradores, vendedores, banqueros y agentes inmobiliarios creativos pueden idear una variedad de otras estrategias. Hasta ahora no ha habido una gran aceptación de acuerdos financieros no tradicionales en el mercado, pero eso podría cambiar si las tasas de interés se mantienen altas durante el próximo año.
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«Yo esperaría absolutamente que esas alternativas aumenten», dijo Mike Simonsen, presidente de la firma de analistas inmobiliarios Altos Research.
Estas son algunas de las alternativas:
HIPOTECAS DE TASA AJUSTABLE U OTRAS HIPOTECAS NO TRADICIONALES
Las hipotecas de tasa ajustable se han vuelto más populares este año a medida que los compradores potenciales apuestan a que las tasas de interés no pueden permanecer tan altas para siempre.
Las hipotecas de tasa ajustable generalmente vienen con una tasa de interés fija durante un período definido al comienzo del plazo del préstamo, que a menudo es más baja que las tasas de otro tipo. Si las tasas generalmente caen durante ese tiempo, el prestatario podría refinanciar a una tasa más baja. O, si las tasas caen más tarde hacia el final, la tasa disminuiría automáticamente.
La proporción de nuevas hipotecas que incluyen tasas ajustables, ya sea desde el inicio o después de un período de tasa «promocional», aumentó del 3% en 2021 al 11% este año, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
Sin embargo, esas acciones sobreestiman la popularidad de las hipotecas de tasa ajustable, ya que las solicitudes de hipotecas en general han caído.
«Así que no se trata de una historia de hipotecas de tasa ajustable que aumentan, es más una historia de solicitudes de hipotecas de tasa fija que caen más rápido que las hipotecas de tasa ajustable», dijo Orphe Divounguy, economista senior de Zillow Home Loans.
En cuanto a si adoptar ARM es una buena decisión, Divounguy dijo que realmente depende de la «tolerancia al riesgo» del comprador de la vivienda. Si alguien obtiene una hipoteca ARM esperando que las tasas hipotecarias bajen en el futuro, pero terminan subiendo, podría causar un estrés financiero grave.
«No tenemos idea de hacia dónde van las hipotecas», dijo Divounguy.
También vale la pena señalar la diferencia entre las tasas de una hipoteca de tasa fija a 30 años y la tasa inicial más baja que ofrece una ARM. Hasta el miércoles, la tasa promedio de una hipoteca de tasa fija a 30 años era del 7,07%, mientras que una hipoteca ARM de tasa fija a cinco años seguida de ajustes de tasa anuales era del 6,67%, según Noticias hipotecarias diarias.
COMPRAS DE CONSTRUCTORES
Para atraer compradores a las nuevas construcciones, los compradores han estado ofreciendo «precios de compra», en los que ofrecen pagar a los prestamistas una suma global por adelantado a cambio de tasas más bajas para los compradores.
Por ejemplo, los constructores pueden aportar entre un 5% y un 6% del precio de compra de una vivienda por adelantado para reducir una hipoteca a 30 años entre un 1% y un 2%.
Eso permite a los constructores mantener altas las ventas sin reducir demasiado los precios, manteniendo el volumen relativamente alto en el mercado de nuevas construcciones, que ha sido un punto brillante en el mercado durante el año pasado.
«Los constructores están utilizando las ejecuciones hipotecarias como incentivo, lo que ha hecho que las nuevas construcciones sean atractivas para los prestatarios», dijo Molly Boesel, economista jefe de CoreLogic.
Un tercio de los constructores de viviendas informaron haber utilizado adquisiciones en noviembre, según la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas.
Aun así, sólo un pequeño porcentaje de prestatarios amortiza su tasa de interés, señaló Boesel.
FINANCIACIÓN DEL VENDEDOR
La financiación del vendedor, o financiación del propietario, funciona haciendo que el propietario actual, en lugar del banco, actúe como prestamista.
Eliminar intermediarios puede ayudar a los compradores a ahorrar al obtener condiciones más favorables de un propietario motivado a vender o al reducir los costos de cierre.
Es difícil obtener datos sobre el uso de la financiación del vendedor porque se produce entre partes privadas. Sin embargo, los corredores dicen que han visto un aumento en el uso de métodos de financiación no tradicionales en los últimos meses, y también ha aumentado el número de listados que mencionan alguna forma de financiación privada. de acuerdo a Realtor.com.
HIPOTECAS DESCARGABLES
Algunas hipotecas permiten a los compradores asumir la deuda, lo que significa que el comprador puede asumir la hipoteca del propietario en lugar de contratar una nueva hipoteca propia.
Es decir, el comprador asumiría la deuda del vendedor y le pagaría cualquier diferencia entre el precio de venta y el resto de la hipoteca.
Dado que la mayoría de las hipotecas existentes tienen tasas muy por debajo del mercado, esa opción sería atractiva para los compradores si estuviera disponible. Casi dos tercios de todas las hipotecas tienen tasas inferiores al 4% y el 90% tienen tasas inferiores al 6%, según Freddie Mac.
La mayoría de las hipotecas convencionales no son ejecutables, pero las respaldadas por la Administración Federal de Vivienda, el Departamento de Asuntos de Veteranos y el Departamento de Agricultura sí lo son.
Las hipotecas asumidas son un “tema candente”, según el Intercontinental Exchange en octubre monitor de hipoteca. Aún así, menos de una cuarta parte de las hipotecas existentes están ejecutadas, y el principal obstáculo para que los compradores se endeuden con el vendedor es que, en primer lugar, muchos propietarios no quieren vender porque, para comprar una casa nueva, tendrían que contratar un nuevo préstamo a las tasas mucho más altas de hoy.
DINERO
«La proporción de compras sin hipoteca, es decir, ventas al contado, está aumentando», afirmó Boesel.
La proporción de compras de viviendas sin hipoteca aumentó del 35 por ciento en 2021 al 38 por ciento este año, dijo.
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En parte, esto refleja un aumento en las compras de viviendas por parte de los inversores. El papel de los fondos de cobertura y las firmas de capital privado que compran viviendas unifamiliares ha llamado mucho la atención, incluso por parte de miembros del Congreso, pero Boesel dijo que otro factor es que los propietarios de viviendas con mucho capital podrían estar cobrando para hacer grandes pagos iniciales o usar todo Efectivo para comprar segunda casa.
Vale la pena señalar que la proporción de viviendas en propiedad sin hipoteca también ha aumentado durante la última década, del 34% a casi el 40%, según datos del censo. analizado Bloomberg.
