Es probable que los compradores de viviendas se enfrenten a un aumento de las primas de seguros, con cobertura más difícil de encontrar, a raíz de la noticia de que State Farm y Allstate han dejado de emitir nuevas pólizas para propietarios de vivienda en California.
Pero el impacto potencial en los precios de las viviendas es difícil de determinar, particularmente en áreas propensas a incendios, según los agentes inmobiliarios en las montañas de Santa Cruz y la región de Santa Rosa, quienes señalaron que el inventario sigue siendo bajo mientras que la demanda se mantiene alta.
«Pensamos que con el aumento en las tasas de interés, el impulso se desaceleraría», dijo Logan Francavilla, agente de bienes raíces de Prosper Real Estate Team, con sede en Santa Rosa. «Pero seguimos viendo múltiples ofertas y precios superiores a los solicitados».
El seguro de propietario de vivienda no es requerido por ley en California, pero la mayoría de las hipotecas lo exigen como condición del préstamo.
En Santa Rosa, donde el Incendio Tubbs causó devastación en 2017, no ha sido demasiado difícil encontrar una aseguradora dispuesta a cubrir la mayoría de las viviendas, aunque es posible que ahora los nuevos propietarios tengan que buscar más y estén dispuestos a pagar primas más altas sin State Farm. y Allstate como una opción, dijo Francavilla.
En las montañas de Santa Cruz, sin embargo, los agentes inmobiliarios están más nerviosos por los impactos potenciales, especialmente dado el riesgo continuo de incendios forestales.
En general, State Farm y Farmers Insurance han sido las únicas dos compañías de seguros de marca que todavía ofrecen pólizas para casas en las montañas, y solo la primera ofrece planes convencionales que cubren el seguro contra incendios, dijo Tim Huxley, agente de bienes raíces de Room Real Estate, que tiene su sede en el condado de Santa Cruz.
Los incendios del CZU Lightning Complex reclaman una cochera y un remolque en el área de Boulder Creek de las montañas de Santa Cruz en agosto de 2020. Las localidades propensas a incendios forestales ahora tienen menos opciones para el seguro del hogar, y los transportistas se retiran de California.
Sara Gobets/Especial para La CrónicaFarmers Insurance a menudo requiere que los compradores de viviendas en las montañas de Santa Cruz adquieran el Plan FAIR ofrecido por el estado para el seguro contra incendios, dijo Huxley. El plan FAIR es una «aseguradora de último recurso» y generalmente es más costosa porque cubre áreas de alto riesgo de incendio que otras aseguradoras se niegan a cubrir.
Farmers Insurance no estuvo disponible de inmediato para comentar sobre su enfoque de la cobertura contra incendios.
Para una casa de un millón de dólares en las montañas de Santa Cruz, una póliza convencional que incluye seguro contra incendios suele costar $150 al mes, mientras que el Plan FAIR puede costar hasta $600 al mes, estimó Huxley.
Sin State Farm como opción para los nuevos propietarios de viviendas, «en el futuro, todo tendrá que ser un plan JUSTO en las montañas», dijo Huxley. A partir de julio, también se requerirá que las casas nuevas tengan inspecciones del sistema séptico en el punto de venta, creando un «doble golpe» de gasto adicional para comprar una casa, dijo Huxley.
«Va a ser un gran golpe para la propiedad de vivienda, especialmente para los compradores de vivienda por primera vez que luchan por entrar en la puerta tal como está», dijo Huxley.
Con el costo adicional del seguro, especialmente a medida que más propietarios ingresan al Plan FAIR, es posible que las personas no puedan comprar la casa de sus sueños, dijo Jennifer Watson, presidenta de la Asociación de Agentes Inmobiliarios del Condado de Santa Cruz. Aunque el Plan FAIR pretende ser una red de seguridad temporal, se ha convertido en una opción permanente para muchas personas en las montañas, dijo Watson.
«Es posible que deban considerar comprar una casa con una habitación menos o un poco más alejada o que necesiten algunos arreglos para que las cosas funcionen», dijo Watson.
Sin embargo, es posible que las primas de seguro altas signifiquen menos ofertas de casas en las montañas, lo que ejerce cierta presión a la baja sobre los precios, dijo Bri Steel, propietaria de la agencia de bienes raíces Live Love Santa Cruz.
Los vendedores también podrían ajustar la diferencia de precio de las primas de seguro en el precio de venta u ofrecer créditos a los compradores que de otro modo están calificados para comprar la casa, dijo la agente de bienes raíces MaryBeth McLaughlin, que trabaja con Room Real Estate, una agencia con sede en Santa Cruz.
«Necesitábamos un ajuste de cuentas de todos modos porque el costo de las viviendas no está realmente a la par con los ingresos. Entonces, esto puede conducir a una razón más por la cual el mercado de la vivienda necesita ajustarse”, dijo McLaughlin.
Pero Mike Scherer, corredor y propietario de Cruz Mountains Real Estate, dijo que cree que el mercado inmobiliario se mantendrá fuerte en las montañas de Los Gatos.
«El precio medio de nuestra vivienda es de alrededor de 1,4 millones de dólares. $ 5-6,000 al año para el seguro no será un factor importante, en mi humilde opinión”, escribió Scherer en un correo electrónico a The Chronicle.
Con la falta de oferta y la alta demanda constante, Watson también dijo que no ve que los precios de las viviendas o las ventas cambien mucho, incluso con el gasto adicional de un seguro más alto.
«Siempre habrá alguien que pueda pagar eso», dijo Watson.
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