El informe Tendencias de préstamos hipotecarios 2022 de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) revela una disminución interanual significativa en las solicitudes y originaciones de hipotecas. Esta disminución coincide con aumentos en las tasas, tarifas, puntos de descuento y otros costos, según el análisis de la oficina de los datos de la Ley de Divulgación de Hipotecas de Vivienda (HMDA) registrados durante ese período.
El informe señala una disminución significativa en la asequibilidad general en el mercado hipotecario residencial, lo que está provocando que los prestatarios asignen una mayor parte de sus ganancias a obligaciones hipotecarias y que los prestamistas rechacen más solicitudes debido a ingresos insuficientes de los prestatarios.
«Los cambios significativos en el entorno de tipos de interés en 2022 tendrán un impacto significativo en el mercado hipotecario», dijo el director de la CFPB, Rohit Chopra, en un comunicado citando el informe. “Espero que estas tendencias continúen en 2023, dados nuevos aumentos en las tasas de interés hipotecarias promedio. En respuesta, la CFPB prestará más atención a garantizar que los prestatarios puedan navegar adecuadamente por las alternativas de cobro cuando se enfrenten a dificultades financieras.
“Por ejemplo, actualmente estamos investigando algunos cambios en los estándares de servicio hipotecario. También seguiremos buscando formas de simplificar el proceso de refinanciación para los prestatarios, lo que será especialmente importante si el entorno de tipos de interés se vuelve menos restrictivo”, añadió Chopra.
Los prestatarios pagaron un 22 por ciento más en costos y tarifas ($5,954) en 2022 en comparación con 2021, muestra el informe. Aproximadamente la mitad de los prestatarios (50,2 por ciento) pagaron puntos de descuento en 2022, más que cualquier otro año desde que estos datos comenzaron a recopilarse en 2018, incluido 2021, cuando solo el 32,1 por ciento de los prestatarios pagaron puntos de descuento. El prestatario promedio pagó $2,370 por descuentos en 2022.
La mayor parte de la actividad de refinanciación en 2022 implicó refinanciación con retiro de efectivo iniciada por prestamistas independientes, lo que se aleja de las tendencias recientes. En particular, la puntuación crediticia media de los solicitantes de refinanciamiento cayó por debajo de la de los potenciales compradores de vivienda, contrariamente al patrón predominante.
En 2021 se registraron aproximadamente 8,3 millones de refinanciaciones, lo que indica una disminución del 73,2 por ciento a 2,2 millones en 2022. Las refinanciaciones con retiro de efectivo pueden aumentar el riesgo de cancelación porque generalmente conllevan tasas de interés más altas, pagos mensuales más altos y un saldo más alto de otras refinanciaciones. También pueden hacer que las deudas no garantizadas se conviertan en garantía de la vivienda, como las deudas de tarjetas de crédito.
Al igual que en años anteriores, los prestamistas independientes mantuvieron su presencia en el sector hipotecario, con la excepción de las líneas de crédito sobre el valor de la vivienda (HELOC), según el informe.
Los HELOC fueron el único tipo de actividad de refinanciamiento que experimentó un aumento año tras año, según datos de HMDA. Las instituciones depositarias representaron la mayoría de los 1,27 millones de HELOC emitidos en 2022, superando el número total de prestamistas independientes. A diferencia de los refinanciamientos con retiro de efectivo, los HELOC generalmente tienen tasas de interés más bajas, pagos mensuales más bajos y menos riesgo de cobro que los refinanciamientos con retiro de efectivo.
El pago hipotecario mensual promedio aumentó un 46,1 por ciento, impulsado por el aumento de las tasas de interés hipotecarias. El pago mensual promedio de los prestatarios que compran una hipoteca convencional a tasa fija a 30 años (antes de impuestos y seguros) aumentó de $1,400 en diciembre de 2021 a $2,045 en diciembre de 2022, según el informe. La tasa de interés media para una hipoteca de tasa fija a 30 años era del 6,5 por ciento a finales de año.
Los datos de la HMDA muestran que a los prestatarios negros e hispanos se les negaron préstamos a tasas más altas, recibieron préstamos más pequeños, cobraron tasas de interés más altas y realizaron más pagos iniciales que los prestatarios blancos y asiáticos. Por ejemplo, en 2022, el informe decía que la tasa de interés media para los prestatarios negros e hispanos era superior al 5 por ciento, pero estaba por debajo del 5 por ciento para los prestatarios blancos y asiáticos.
Las denegaciones debido a ingresos insuficientes se registraron a tasas más altas que en cualquier otro momento desde que estos datos se recopilaron y reportaron por primera vez en 2018, según el informe. Esto representó más de la mitad de las denegaciones de hipotecas para solicitantes asiáticos, y lo mismo ocurrió con aproximadamente el 45 por ciento de las denegaciones de hipotecas para solicitantes negros e hispanos. Alrededor del 40 por ciento de los rechazos de solicitantes blancos se debieron a ingresos insuficientes. En 2018, dichas denegaciones estuvieron por debajo del 40 por ciento para los cuatro grupos.
La CFPB señaló que este es el quinto año en que los datos de la HMDA reflejan los cambios introducidos por la Regla de Cobro de la HMDA de 2015, que implementó cambios estatutarios a la Ley de Protección Financiera del Consumidor y puso a disposición del público más información sobre hipotecas.
